平战结合是我国人防建设的重要方针，其实质包含两个方面，一是平时的城市建设要充分考虑战时的人民防空需求，落实人民防空要求；二是用于战时的人民防空软、硬件设施，在不影响防空袭能力的前提下，平时可以发挥为城市建设、经济建设和应急管理服务的功能，从而带来更好的社会效益和经济效益。简单的说，就是人防工程从单一的防空袭功能向防空防灾、商业服务等综合功能的转变，从而实现人防工程“一专多用”。改革开放以来，随着我国地下空间开发力度的加大，平战结合人防工程建设得到快速发展，以某项目为例，呈现出如下特点：目前，某城区已经竣工使用、正在建设和规划立项的单建平战结合人防项目多达十几个，建设规模从几千平方米到数万平方米不等，一些体量大的项目占地面积或建筑面积超过3万平方米。从建设主体来看，有以人防部门为主建设的项目，如老城地下商业街、广场地下商业街、公园地下商业街；也有以招商引资为主建设的项目，如地下商业街。从项目产权来看，一种是有产权的项目，如地下商业街；一种是没有产权的项目，如地下商业街等。某市的地下人防工程多数已开发利用作为购物休闲、居民停车、应急避难、社区活动、避暑纳凉等场所，在备战储备、拉动投资、提供就业、丰富居民生活方面，战备效益、社会效益和经济效益明显。平战结合人防工程虽然存在造价和维护成本高、使用效率有限、战时无偿征用等方面问题，但其对于增强城市防护能力、有效利用地下空间、完善城市综合功能、减轻地面交通压力、繁荣城区商贸、促进创业就业的重要意义不言而喻。近年来，某市通过在土地、税收、规费等方面的政策优惠，不断引导社会资本参与人防工程建设，完善人防工程产权制度，加快发展平战结合人防工程的建设和开发利用实践。
项目位于城市核心商圈，其工程主体建于现状道路下方-2.5米至-8.8米，防护等级为防核6级，防常等级6级，防化等级为丙级，钢筋混凝土结构。规划用途为平战结合人防工程（含地下商业），平时作为商业街和停车场，战时作为人员隐蔽部和物资储备库。价值时点，项目已办理了不动产权属证书，投入使用多年。项目总用地面积约1.45万平方米，已办理土地出让手续，出让年限为40年，土地受让方（开发商）负责开发建设及后期人防工程的日常使用、管理和维护工作，市人防办负责战时征用和平时监管工作。房屋总建筑面积约1.55万平方米，按照政府文件规定开发商须自持不低于20%的房产面积以防范意外风险，战时及应急避难情况下政府有权无偿征用该人防工程，开发商自持部分不允许转让、抵押。现开发商就其自持部分以外且未售部分房地产委托估价机构进行抵押价值评估。人防工程作为一类特殊的资产，目前出台的《人民防空法》和《物权法》在这类资产的产权问题上没有进行明确规定，实践中，从投资收益的角度考虑，平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。具体到本例，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，所以应先确定估价对象是否符合抵押财产的范围。本例中估价对象所在项目已办理产权登记，权利人为估价委托人（开发商），从不动产权登记看是符合抵押财产范围。但本项目有两部分情况比较特殊：一部分是不动产权属部门在权属证书上已明确开发商必须自持20%房产面积，该部分面积不能抵押、转让；另有一部分虽然没有明确不能抵押，但开发商已将该部分房产销售（未办理预售许可证），销售合同明确销售的是使用权，为避免将来产生纠纷，也不易将该部分列为抵押房地产进行评估；综合以上，上述两部分不符合抵押财产范围，应从不动产权属证载面积中扣除，故最后确定本次评估估价范围为证载建筑面积扣除上述两部分面积后的房地产部分。普通地下商铺占用、使用、收益和处分权利束完整，权利人在行使这些权利时具有主客体统一性和指向一致性。而平战结合人防工程商铺的权利束一般不完整或不明确，在发生某种经济行为需要进行价值评估时，不易确认或易引发歧义。通过对上述两种类型商铺的调查了解，其区别主要体现在开发利用、不动产登记、权利限制及优惠政策方面。（1）在权利限制方面。估价对象房地产权属证书明确载明开发商自持部分不允许抵押、转让，且应满足在战时及应急避难情况下能够无偿被政府征用；普通商铺如无国家法律法规规定的符合国家征收情形的，一般不会在权属证书上注明无偿征用等限制性条件。（2）不动产登记方面。估价对象房地产虽已办理产权登记，但不能进行分割销售，估价对象所在项目已售部分也仅为回收资本需要销售使用权，无法办理转让过户手续；普通商铺一般按照不动产登记单元可以进行分割销售并进行确权登记。（3）在优惠政策方面。国家及地方曾出文在人防工程建设及开发利用方面给予投资者一定的优惠政策，具体到某市，对社会资本参与建设的地下人防工程在建设和开发利用方面给予一定的特殊政策，如免缴城市配套费、散装水泥费、新型墙体材料费等，在用水用电方面给予优惠等；普通商铺一般按照正常房地产开发项目进行开发建设，其建设和开发利用过程中的税费根据国家及地方文件规定标准缴纳。（4）在开发利用方面。平战结合人防工程商铺由于兼顾人防功能，对业态也有一定的规划限制，一些对人防工程有影响的行业不被允许经营，且在持有期间存在被政府无偿征用的情形，对正常营业会有一定影响；普通商铺在运营上无特殊限制，属于“法不禁止皆可为”。
平战结合人防工程的利用率和经营状况存在区域差异，在一些经济发达的大城市人防工程利用率较高，而在经济欠发达的内地城市利用率较低，即使在同一城市，由于区位不同，经济效益相差悬殊。以某为例，位置较好的地下人防商业街，市场月租金可达100元/平方米，而相对偏僻的地方则不到50元/平方米。平战结合商铺区位状况和实物状况同样重要，一般的地下人防商铺多从事小商品批发零售、快餐饮料及服装销售等，周边人口密集，交通网线复杂，档次不高，运营效果和区域消费能力有一定的相关性。其次，实物状况也很重要，出入口位置、地上地下交通工具、内部通风照明、装饰装修、招商方案、业态分布、租售规模、运营模式等因素直接影响客观收益。再次，由于平战结合商铺在平时和战时存在被征用的情况，在出租损失中应考虑这方面的因素，尤其在有明确征用期（如某每年夏季有2个月的纳凉期）时，可用空置期代替征用期。故在测算市场租金时，应在充分调查类似房地产市场租金的基础上，结合估价对象区位和自身情况，合理确定客观收益。由于平战结合商铺规划了较为宽敞的通道和充足的设备设施用房，兼顾疏散和缓解交通压力的功能，建筑分摊系数较大，可利用面积较小，以某为例，调查到的一些单建地下人防商铺均以建筑面积出租，但分摊系数均高达50%，所以不管是在使用同类的平战结合商铺或者普通商铺租金进行修正时，应关注可出租面积比的影响，使租赁范围与价格内涵一致。人防工程首先满足战时防毒、防爆、防辐射等基本要求；其次是平战转换时临时工程建设产生的成本费用；另外，人防工程消防系统的建设、内部装饰以及满足平时日常运营维护的需要也会产生相应的费用，这些都对人防工程的造价造成一定的影响。人防工程造价一般包括：人防工程建筑、结构、暖通、给排水、电气和战时封堵工程等，其中建筑结构人防设计的影响最大，占整个人防造价的将近百分之五十左右，其次依次是排水工程、电气工程、通风工程和战时封堵工程。与不考虑人防工程的地下室造价相比，人防工程造价约为非人防工程1.2到1.4倍。某市2005年发布的人防工程建设管理规定明确：建设和开发利用人民防空工程依法给予以下优惠：（一）享受国防设施建设的优惠政策；（二）收取的人民防空工程使用费，凡纳入预算或预算外资金专户管理，全部用于人防工程建设的，经税务机关批准，可免征企业所得税；（三）免缴租赁管理费、副食品补贴；（四）外商投资的，可以获利的年度起，享受税法规定的税收优惠政策；（五）人民防空工程用电及内部通风、照明、抽水等战备设施用电，按工业用电价收费；开办旅馆、商场、工厂的照明用电，按居民照明电价收费。政府还发文免缴城市配套费、散装水泥、新型墙体材料费等规费，并在土地出让方面给予一定的地价优惠。本例估价对象所在项目土地为国有出让，实际缴纳的土地出让金仅为30元/平方米（地面价），和正常土地市场上商业用地地价水平有一定差距。在选用成本法进行测算时，在考虑到人防工程的特殊造价的基础上，关注国家对此类工程的正常优惠政策，合理剔除一些非客观、个体特殊因素的影响。第一种情况，平战结合人防工程中商铺与普通地下商铺的差异主要体现在占有、使用上，收益和处分依附于占有和使用存在，这种权利的限制能否进行修正，即人防工程商铺能否选用普通地下商铺成交实例进行测算？平战结合的地下商铺不但有一般商铺的商业销售特征，还具备疏散和缓解交通压力的功能，另外最重要的一点，一旦遇到应急情况或战时还应确保被无偿征用，后两种特殊性是普通地下商铺所不具备的。无偿征用作为不确定因素对价值的影响在和平时期相对较低，其影响主要是平时应急情况。具体到某市，每年的7、8两个月，市人防办将城市区地下人防工程开辟为避暑纳凉点对市民开放，纳凉期间，人防部门提供无线网络、饮用水、书报、防暑药品、公益活动等免费服务，纳凉点也不得向纳凉群众收费。应急状态下的纳凉点虽给正常商业经营造成限制，但换一种思路来想，纳凉期间人流驻留也会带来商业收益，两相比较，从收益角度来看，人防工程商铺与普通商铺具有可比性。第二种情况，本例中，估价对象有一部分已经售出，虽然名义上售出的是不动产使用权（该权利期限和产权登记期限一致），不能进行权属登记，但在从实际使用和收益角度看，购买人和产权人（开发商）所拥有的权利内涵基本上是一致的，从估价技术角度分析，未售部分的价值能否用售出部分的成交实例进行修正呢？笔者认为是可以的，但需要关注售出部分的销售合同中是否将特殊使用限制作为销售行为成立的条件进行了明确。平战结合地下商铺如果选择一般商铺实际成交实例作为可比实例，修正因子选择上要考虑收益期因素（平战）、业态限制、可出租面积比、其他收益、特殊情况修正等。如果选用标准价调整法时，应注意可比实例与估价对象的可比性，分组是否合理、标准房地产的设定条件和修正系数确定是否客观合理。综合以上分析,估价对象作为单建的收益性平战结合人防商铺，虽然存在瑕疵，但权属明确并有稳定的收益，尤其是估价对象所在市区有较多的人防商铺租赁成交实例，所以收益法应作为一种主要估价方法被选用。估价对象作为一种特殊的房地产，除具备正常的商业功能外，还兼具人防功能，特殊的战备设施建造成本对其价值产生一定的影响，从投资收益角度应考虑这部分价值，故成本法也适用于此类房地产评估。估价对象作为平战结合地下商铺，和一般的普通地下商铺存在着差异，虽然能够通过因素修正实现价格的可比化处理，但其修正存在一定的误差，所以比较法仅适宜作为辅助方法用于对估价结果的验证。平战结合人防工程商铺在变现能力方面除了需要考虑普通商铺普遍的特点外，还有一些特殊情况需要有针对性地分析，作为某市第一个办理产权登记的单建平战结合地下人防工程项目，如果一旦抵押权实现进行处置，对潜在购买人是否有特殊要求，能否正常的办理过户，产权手续的办理，人防工程的交接，后续经营的特殊要求等等，这些都需要在变现能力分析中进行阐述和披露，提醒报告使用人注意。例如：“兼顾人防”地下空间的平时用途的合法性和产权及权利限制，地下空间开发通常具有的不可逆性、改造或转换用途难度大等特点，估价对象的连接通道、地上出口及相邻其他地下空间的开发利用状况对价值的影响等。
对估价对象进行全面调查，收集项目审批、权属登记、开发建设、利用状况等方面资料，梳理并明确诸如估价对象范围、价值类型、估价目的等基本事项，做到对估价项目有一个清晰的初步判断。确定了技术路线和估价方法后，组织专人调查估价对象所在区域普通商铺和平战结合商铺租售市场，找准其共性和差异，选择影响估价对象的因素，建立修正体系；通过多种方法对测算结果进行验证，使评估价格尽可能向市场水平靠近。对于不常见的项目来说，有时候无章可循，这时候需要做的是技术创新，本例即是如此，但技术创新的前提是做精做细，譬如价值内涵，如果界定不清楚，估价时中就无法对其进行分析、判断和衡量；再如对估价对象不甚了解，其后续估价工作就容易出现偏差，甚至出现南辕北辙，答非所问。在优化服务方面，和项目开发建设和运营方面涉及到的如人防办、土地、规划、住建、税务、设计等相关单位一直保持着紧密沟通，如到市人防办调查人防批复及国家相关规定文件，到自然资源局调查土地出让事宜，和规划设计院沟通地下人防设计标准等，做到估价依据充分，测算参数合理，测算结果客观。
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